もっと見る
お部屋探し
賃貸
リノベーション物件を賃貸で借りるのはあり？メリット・デメリットと内見で確認したい3つのポイント【大分の管理会社が解説】
部屋探しをしていると「リノベーション物件」という言葉をよく見かけます。写真ではきれいで家賃も手頃。でも「築年数が古いけど大丈夫？」「何か裏があるのでは？」と迷う方も多いはずです。
この記事は、リノベーション物件を賃貸で借りるか迷っている方に向けて、大分で賃貸管理をしているタカラ不動産が、メリットだけでなくデメリットも正直にお伝えします。
結論から言うと、リノベーション物件は「部屋の中は新しく、建物そのものは古い」と理解したうえで、内見でいくつかのポイントを確かめれば、コストパフォーマンスの良い選択肢になります。
結論｜リノベ物件は「中は新しく、建物は古い」と理解して選ぶ
リノベーション物件で新しくなるのは、主に部屋の中です。床・壁・キッチン・浴室などはきれいに作り変えられていても、建物の構造や、壁の中・床下を通る配管は建てた当時のままのことがほとんどです。
そのため、次のように考えると判断しやすくなります。
部屋のきれいさ・使いやすさ：新築や築浅に近い
水まわりの勢いや断熱など、建物に左右される部分：築年数なりの性能
家賃：同じ建物でリノベーションしていない部屋よりは高め
「どこが新しくて、どこが古いままか」を知っておくだけで、入居後の「思っていたのと違う」はかなり防げます。
リノベーション物件とは？リフォームとの違い
リノベーション物件とは、築年数が経った建物の部屋を、内装や設備ごと大きく作り変えた物件のことです。
「リノベーション」と「リフォーム」には、法律で決められた明確な定義はありません。一般的には次のように使い分けられています。
リフォーム
目的：古くなった部分を元の状態に戻す
工事の例：壁紙の張り替え、設備の交換
仕上がり：入居前の部屋に近い
リノベーション
目的：部屋の使い勝手や価値を高める
工事の例：間取りの変更、内装の全面的なやり直し
仕上がり：元とは雰囲気が大きく変わる
ただし、不動産会社や物件によって呼び方の基準はまちまちです。名前よりも「どこまで工事をしたのか」を写真や担当者への質問で確かめるのがおすすめです。
リノベーション物件のメリット
築浅より家賃を抑えて、きれいな部屋に住める
一番のメリットは、新築や築浅の物件より家賃を抑えながら、内装や設備が新しい部屋に住めることです。毎日目にする床や壁、毎日使うキッチンや浴室が新しいので、住み心地の満足度は高くなりやすいです。
間取りやデザインに個性がある
リノベーションでは、古い間取りを今の暮らしに合わせて作り変えることがあります。たとえば、細かく区切られた部屋をつなげて広いLDKにする、和室を洋室にする、といった工事です。デザインにこだわった部屋も多く、ほかの物件にはない雰囲気を楽しめます。
立地の良い物件が見つかることもある
古い建物は、駅や中心部に近い便利な場所に建っていることが少なくありません。「立地は譲れないけれど、新築は家賃が高すぎる」という方には、リノベーション物件が候補になります。
知っておきたいデメリット
内見に来られるお客様からも、「リノベーション物件のデメリットは？」という質問はとても多くいただきます。管理会社として実際に見てきた中で、知っておいてほしい点は次の3つです。
水圧が弱い・排水の流れが弱いことがある
リノベーションで新しくなるのは部屋の中が中心で、建物の共用部分の配管などまではやり替えないケースが殆どです。そのため、シャワーの水圧が弱かったり、排水の流れがゆっくりだったりすることがあります。キッチンや浴室が新品でも、水の勢いは建物しだいです。
天井がむき出しの部屋は、配管の水音が気になることがある
おしゃれなリノベーション物件でよく見かけるのが、天井板を張らずにコンクリートをそのまま見せる「スケルトン天井（躯体あらわし）」です。開放感がある一方で、天井に配管が見えていることがあり、上の階で水を流したときの音が聞こえる場合があります。気にならない方も多いですが、音に敏感な方は注意が必要です。
最上階は夏に暑くなりやすい
スケルトン天井の部屋が最上階にある場合、天井の断熱材がない分、屋根からの熱が伝わりやすくなります。そのため、夏場は少し暑く感じることがあります。冷房の効き方や電気代にも関わるので、最上階の部屋を検討するときは確認しておきましょう。
内見で必ず確認したい3つのポイント
デメリットの多くは、内見で確かめられます。タカラ不動産では、リノベーション物件の内見で次の3つを必ず試してもらうようおすすめしています。
浴室のシャワーを出して、水圧を自分の手で確かめる
天井に配管が見えていないか、見えている場合は位置を確認する（寝室の真上かどうかなど）
その部屋が最上階かどうかを確認し、最上階なら夏の暑さ対策を考えておく
シャワーの水圧は、写真や図面では絶対に分かりません。「自分が許容できる水圧かどうか」を体感しておくことが大切です。許容できれば、それ以外の部分は新しい部屋と同じように快適に暮らせます。
気になる点があれば、遠慮なく担当者に聞いてください。管理会社であれば、過去の入居者からの相談内容など、図面に載っていない情報を持っていることもあります。
リノベーション物件の家賃はどう決まる？
リノベなしの部屋より、月3,000円〜1万円ほど高いのが目安
タカラ不動産の管理物件では、リノベーションした部屋の家賃は、リノベーションしていない部屋に比べて月3,000円〜1万円ほど高くなるのが目安です。上がり幅は工事の規模によって変わります。
「高くなるなら意味がない」と感じるかもしれません。ただ、新築や築浅の物件と比べれば、家賃を抑えつつきれいな部屋に住める場合が多いのも事実です。
「工事代から決める」か「住みたい家賃から逆算する」か
リノベーション物件の家賃は、企画の考え方によって大きく変わります。
一般的には、「これだけ工事代をかけたから、家賃はこれくらい取らないと割に合わない」というオーナー側の考えが優先されることが多くあります。この場合、工事にお金をかけるほど家賃も上がっていきます。
タカラ不動産の考え方は逆です。まず「入居者が住みたいと思える家賃」を決めて、その家賃で成り立つように工事代を組み立てます。予算に合わなければ、設備のグレードを下げたり、逆に上げたりしてバランスを取ります。
さらにタカラ不動産では工事代を抑えられる仕組みがあるため、リノベーションをしても家賃に上乗せされにくく、コストパフォーマンスの良い部屋をつくりやすくなっています。
物件を見比べるときは、「きれいさの割に家賃が高すぎないか」という目線も持っておくと、納得できる部屋を選びやすくなります。
大分のリノベーション物件事情
大分でリノベーション物件を探すなら、1K・ワンルーム・1LDKといった単身〜2人向けの間取りが中心になります。
反対に、2LDK・3LDK・4LDKといったファミリー向けの広い間取りのリノベーション物件は、大分ではあまり多くありません。理由は、先ほどの家賃の話とつながっています。部屋が広いほど工事代がかさみますが、そのぶん家賃を上げられるとは限りません。工事代と家賃のバランスが取りにくいため、ファミリー向けの部屋はリノベーションされにくいのです。
ファミリー向けでリノベーション物件を探している方は、数が少ない分、気になる物件が出たら早めにチェックすることをおすすめします。
リノベーション物件はどんな人に向いている？
タカラ不動産の管理物件では、リノベーション物件を選ぶ入居者には次のような傾向があります。
1K・ワンルーム：20代〜30代前半の一人暮らし
1LDK：一人暮らしに加え、カップルなど2人暮らしの30代
こうした傾向から、リノベーション物件は次のような方に向いています。
家賃は抑えたいけれど、部屋のきれいさや雰囲気にはこだわりたい方
築年数よりも、今の部屋の状態を重視して選びたい方
水圧や断熱など、建物の性能を内見で確かめたうえで納得して選べる方
反対に、「設備も建物もすべて最新がいい」という方は、新築・築浅の物件のほうが満足度は高いかもしれません。
よくある質問
リノベーション物件とリフォーム物件の違いは何ですか？
リフォームは古くなった部分を元の状態に戻す工事、リノベーションは間取りや内装を大きく作り変えて価値を高める工事を指すのが一般的です。ただし法律上の定義はないため、実際の工事内容は物件ごとに確認しましょう。
リノベーション物件の家賃は、普通の物件より高いですか？
同じ建物のリノベーションしていない部屋と比べると、高くなるのが一般的です。タカラ不動産の管理物件では、月3,000円〜1万円ほど高くなるのが目安です。
築年数が古いリノベーション物件は、地震に弱くないですか？
リノベーションで建物の構造まで新しくなるわけではないため、耐震性は建物そのものによります。目安としては、1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」で建てられています。気になる場合は、内見時に建築年月や耐震性について担当者に確認しましょう。
天井がむき出しの部屋は、音がうるさくないですか？
天井に配管が見えている場合、上の階の物音や水を流したときの音が聞こえることがあります。気にならない方も多いですが、音に敏感な方は、内見で配管の位置を確認しておくと安心です。
最上階のリノベーション物件は暑いですか？
スケルトン天井の最上階の部屋は、断熱性が下がるため夏に暑くなりやすい傾向があります。冷房の効きや電気代も考えて検討しましょう。
大分でファミリー向けのリノベーション物件は探せますか？
探せますが、数は多くありません。大分のリノベーション物件は1K・ワンルーム・1LDKが中心で、2LDK以上は工事代と家賃のバランスが取りにくいため少なめです。
まとめ
リノベーション物件は、部屋の中は新しく、建物そのものは古いという特徴があります。水圧・配管の音・最上階の暑さといった弱点を内見で確かめて、許容できる範囲なら、家賃を抑えながらきれいな部屋に住める良い選択肢です。
また、同じリノベーション物件でも、家賃の決め方は会社によって違います。タカラ不動産では「入居者が住みたいと思える家賃」から逆算して部屋をつくっているため、きれいさの割に家賃が上がりにくいのが特徴です。
大分市・別府市で実際にどんなリノベーション物件があるのかは、特集ページでまとめて見られます。間取りや家賃、初期費用の内訳まで確認できるので、まずは気になる部屋を探してみてください。